Naar de notaris in Spanje
Om de definitieve overdracht van de woning te regelen, ga je naar de notaris in Spanje. Deze stelt het definitieve koopcontract op, de “escritura”. De “escritura” regelt alle details van de overdracht van de woning. Dit is het moment dat de woning officieel overgaat van de verkoper op de koper. Het is daarom belangrijk dat het document goed in elkaar zit, en alle relevante punten aan bod komen.
Verschillende soorten escritura
Er zijn meerdere soorten van deze koopcontracten. De meest voorkomende zijn:
- Escritura de compraventa, de officiële notariële koopakte van onroerend goed in Spanje, zoals reeds gezegd.
- Escritura de declaración de obra nueva, een akte van nieuwbouw. De eigenaar van een stuk grond laat hiermee nieuwbouw of een nieuwe aanbouw registreren.
- Escritura de división horizontal, letterlijk een “akte van horizontale verdeling”. Dit document regelt de verdeling van individueel en gemeenschappelijk eigendom, bijvoorbeeld in een appartementencomplex.
Doe een laatste check in de woning voor je naar de notaris gaat
Wanneer je de “escritura” ondertekent, ga je akkoord met de staat waarin de woning zich op dat moment in bevindt. Vlak voor je de akte gaat tekenen, is het dus belangrijk de woning nog een keer te bezoeken. Bij dit bezoek controleer je of de woning nog in dezelfde staat is als toen je het bod uitbracht en het voorlopige koopcontract tekende.
Je controleert dan niet alleen of er in de tussentijd geen schade is geweest aan de woning. Kijk bij dat bezoek ook of alles wat er bij het huis geleverd zou worden, zoals bijvoorbeeld installaties of eventueel witgoed, bekleding of meubels, zich nog in de woning bevindt. Controleer ook of bijvoorbeeld keukenapparatuur in de tussentijd niet vervangen is door apparatuur van een mindere kwaliteit. Kijk zeker ook alles na wat eventueel met de tuin te maken heeft.
Als je bij de koop gebruik maakt van de diensten van een advocaat, gestor en/of makelaar, moet die bij dit bezoek ook aanwezig zijn.
Mocht er iets missen, kapot of anderszins niet in orde zijn, dan moet je nog voor het tekenen van de escritura eisen dat de verkoper het repareert, vervangt of terugplaatst. Ook kan je eisen dat de afgesproken koopsom wordt aangepast. De notaris zal in zo’n geval wachten met het tekenen van de escritura tot het probleem is opgelost.
Ondertekening bij de notaris in Spanje
De “notario“, notaris in Spanje, is als openbaar functionaris slechts getuige van de ondertekening van de “escritura” of koopakte. De notaris hoeft in principe niet de inhoud of de juistheid ervan te kennen of te controleren. Daarom ondertekent hij/zij met “yo doy fe”, wat betekent dat hij/zij het in vertrouwen doet. Toch zijn er een aantal controles die de notaris volgens de wet wel uit moet voeren. Ook moet de notaris controleren of aan alle in de “escritura” genoemde verplichtingen is voldaan.
Verplichtingen van de notaris in Spanje
De notaris vraagt een “nota simple” op bij het Spaanse kadaster het “registro de propiedad“. Deze “nota simple” is een uittreksel van het register van onroerend goedbezitters van de gemeente. De notaris moet deze informatie controleren om te verifiëren of de beschrijving van het onroerend goed correct is, of de verkoper de (enige) eigenaar is, en of er eventuele (belasting)beslagen of schulden, zoals hypotheken, op rusten. Het is belangrijk dat deze informatie niet ouder is dan 4 dagen.
Let er goed op dat deze informatie ook daadwerkelijk in de “escritura” staat. Volgens de wet heeft de notaris in Spanje namelijk de mogelijkheid om een clausule in het koopcontract op te nemen waarin staat dat hij/zij niet verantwoordelijk kan worden gehouden als er na ondertekening van de “escritura” blijkt dat er nog schulden op de woning rusten. In dat geval heeft de notaris vaak geen adequaat onderzoek verricht en dan is het verstandig om de “escritura” niet te ondertekenen.
De notaris heeft ook de verplichting om ervoor te zorgen dat zowel de verkoper als jij als koper volledig op de hoogte zijn van de inhoud van de “escritura“. Als een van de partijen geen goed Spaans spreekt, moet er een vertaler aanwezig zijn. De notaris moet de identiteit van de vertaler controleren en de identiteitsgegevens van de vertaler moeten ook in de “escritura” worden vermeld. Onderteken de “escritura” zeker niet als je niet volledig begrijpt wat er in het document staat.
De betaling van de koopsom
In Nederland regelt de notaris de betalingen, het geld stort je naar een ‘derdenrekening’ en van daar uit doet de notaris alle betalingen. In Spanje gaat dan anders.
Wanneer jij de “escritura” gaat ondertekenen, dien je twee gegarandeerde cheques op jouw naam mee te nemen. Hiervoor heb je een Spaanse bankrekening nodig. Eén van de cheques is bedoeld voor de kosten die de notaris zal maken, zoals belastingen en zijn eigen factuur. De tweede cheque is voor het volledige aankoopbedrag van de woning. De notaris ziet toe op de uitwisseling van de cheque voor het aankoopbedrag en voegt een kopie van de cheque als bijlage toe aan de “escritura“.
Eventuele andere afspraken met de verkoper zijn mogelijk, maar dit kan wel een risico zijn. Bespreek dit vooraf ook goed met je financieel adviseur en advocaat.
Notariskosten
In Spanje rekent de notaris vaste prijzen die bij wet zijn vastgelegd.
Het kadaster in Spanje
In Spanje moet je de koopovereenkomst laten registreren in het “registro de priopiedad” van de gemeente. Dat is zoiets als het Nederlandse Kadaster. Dit kun je zelf doen, maar hier kun je ook de advocaat of gestor voor machtigen.
